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  • 成都市人民政府關于推進供給側結構性改革促進我市房地產市場健康發展的意見

    2016-06-21

    市政府辦公廳成府發〔201617

    各區(市)縣政府,市政府各部門,有關單位: 

    根據中央推進供給側結構性改革有關精神,為落實省政府《關于印發促進經濟穩定增長和提質增效推進供給側結構性改革政策措施的通知》(川府發〔201617號)要求,積極支持居民合理住房消費,有效化解房地產庫存,促進房地產市場平穩健康發展,按照“管控增量、消化存量、提升質量、因地施策”的原則,經市政府研究同意,現提出以下意見。

    一、科學調控市場供應

    (一)強化規劃引領作用。

    1.修編城市規劃,適度降低中心城區開發強度,減少房地產建設總量,優化產品結構,完善公共配套,提升城市居住品質。(責任單位:市規劃局、市級相關部門)

    2.在不改變用地性質和容積率等規劃條件前提下,房地產開發企業可調整商品住房項目套型結構,出讓土地的規劃條件中不執行有關套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積必須達到開發建設總面積70%以上的條款。(責任單位:市規劃局、市國土局)

    (二)控制房地產用地供應規模。

    3.綜合考慮經濟發展、土地資源、市場需求等多種因素,對各區(市)縣(含成都高新區、成都天府新區,下同)每年房地產開發用地供應規模實行計劃控制,超過控制計劃指標的,暫停房地產用地供應。商業用房、辦公用房庫存較大的區(市)縣,應適當降低商業用地在供地計劃中的比重。(責任單位:市國土局、市房管局、市規劃局)

    4.根據房地產市場調控信息監測平臺,對各區(市)縣房地產開發用地的供應節奏進行動態調整。新建商品住房可售存量銷售周期連續三個月低于下限的區(市)縣,加快商品住宅用地供應;銷售周期連續三個月高于上限的區(市)縣,暫停商品住宅用地應。錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區(以下統稱為五城區)及成都高新區的銷售周期下限、上限分別為6個月、12個月,龍泉驛區、新都區、溫江區、雙流區、郫縣的銷售周期下限、上限分別為7個月、14個月,其他區(市)縣銷售周期下限、上限分別為8個月、16個月。(責任單位:市國土局、市房管局)

    5.市政府確定的重大產業化項目用地和成都天府新區直管區,暫不受所在區域供地計劃、可售商品住房銷售周期等指標要求限制。(責任單位:市國土局、市房管局)

    6.調整土地競買保證金制度,實行按宗地交納競買保證金,引導房地產開發企業理性競地。(責任單位:市公資交易中心、市國土局、市財政局)

    (三)調整房地產用地供應結構。

    7.綜合考慮經濟、社會發展情況,修編城市規劃,有效控制商業辦公用房總量,優化區域布局和商住比例,分區域調整商業用地面積。商業辦公用房過剩的片區,調減商業用地規模和開發強度。(責任單位:市規劃局、市國土局、市商務委、市房管局)

    8.減少或暫緩五城區和成都高新區新征集體土地用于房地產項目開發,進一步支持舊城改造土地加快上市,加大“征而未供”土地征后實施力度,切實提高存量國有建設用地在土地供應中的比例。(責任單位:市國土局、市房管局、市建委、市規劃局)

    9.各區(市)縣應在市上確定的房地產開發用地供應規??刂朴媱澐秶鷥?,合理確定縣城、重點鎮、重點產業發展區域之間的供應計劃規模,嚴控庫存較大區域供地,增加重點扶持區域土地供應。(責任單位:市國土局、市規劃局、市建委)

    (四)加強部門協同配合。

    10.建立由市房管局、市國土局、市建委、市規劃局、市商務委、市統計局、市金融辦、市國稅局、市地稅局、成都公積金中心等部門參加的房地產市場調控市級部門聯席會議制度,定期會商市場形勢,研究調控對策,落實去庫存措施,調控過剩區域供地節奏,提出區域土地供應意見,報五城區土地出讓方案決策委員會決策。(責任單位:市房管局、市國土局、市建委、市規劃局、市統計局、市金融辦、市國稅局、市地稅局、成都公積金中心)

    11.建立由市房管局牽頭,市國土局、市規劃局、市建委、市商務委等部門參加的市房地產市場調控信息監測平臺,集合各部門掌握的商品房項目土地、規劃、建設、銷售、使用等信息,對房地產庫存實現全過程、多層次動態監控,為我市房地產市場調控決策提供信息化平臺支撐。(責任單位:市房管局、市國土局、市規劃局、市建委)

    二、努力促進房產消費

    (五)統籌拆遷安置房、保障性住房和商品房市場。

    12.棚戶區改造全面推行貨幣化安置,不再新建拆遷安置房。(責任單位:市房管局、市財政局)

    13.出臺推進農村集體土地征地拆遷貨幣化安置的指導意見,引導和鼓勵被征地農民購買存量商品住房滿足住房需求。(責任單位:市國土局、市財政局、市房管局)

    14.不再新建保障性住房,通過購買的方式籌集房源。(責任單位:市房管局、市財政局)

    (六)落實房產交易稅收優惠政策。

    15.對個人購買家庭唯一住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。(責任單位:市地稅局、市房管局)

    16.對個人購買家庭第二套改善性住房,面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按2%的稅率征收契稅。(責任單位:市地稅局、市房管局)

    17.個人將購買不足2年的住房對外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,免征增值稅。(責任單位:市國稅局、市地稅局、市房管局)

    (七)加大金融助購力度。

    18.居民家庭首次購買五城區和成都高新區普通住房的商業性個人住房貸款,最低首付款比例為25%,購買其他區(市)縣的普通住房可向下浮動5個百分點;對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買五城區和成都高新區的普通住房,最低首付款比例調整為35%,購買其他區(市)縣的普通住房可向下浮動5個百分點。(責任單位:市金融辦、市房管局)

    19.探索開展住房公積金貸款轉商業貸款和住房公積金信貸資產證券化工作,提升公積金使用效率。(責任單位:成都公積金中心、市金融辦)

    (八)支持農民工或農民進城購買商品住房。

    20.除五城區和成都高新區南部園區外,其他區(市)縣可根據實際情況對農民工或本市農民首次在當地購買普通商品住房給予不超過購房款總額3%的購房補貼,補貼款由各地財政自主解決。(責任單位:市房管局、市財政局)

    21.擴大農民工住房公積金繳存覆蓋面,農民工繳存公積金6個月以上可使用公積金貸款購買商品住房。(責任單位:成都公積金中心)

    22.農民工申請商業性個人住房貸款的,可自主選擇等額本息、等額本金等還款方式和按月、季、半年或按年的還款頻率,首付款比例達到30%及以上的,鼓勵金融機構實行優惠利率。(責任單位:市金融辦、市房管局)

    (九)培育和發展商業地產需求。

    23.完善樓宇等級評定標準體系,搭建樓宇經濟推介服務平臺,加大對城市綜合體項目的二次招商引資力度,促進樓宇經濟提檔升級,推動服務業發展重心由載體建設向產業發展轉型。(責任單位:市商務委、市投促委)

    24.大力發展衛生醫療、文化娛樂、休閑旅游、體育健身、教育培訓、養老健康等帶有民生和基本配套屬性的產業,促進消費升級,培育商業用房需求。(責任單位:市商務委、市投促委、市衛計委、市文廣新局、市旅游局、市體育局、市教育局、市民政局)

    (十)大力發展租賃市場。

    25.加快搭建住房租賃信息政府服務平臺,為租賃市場供需雙方提供高效、準確、便捷的信息服務,實現房屋租賃合同網上登記備案,方便群眾辦事。(責任單位:市房管局)

    26.積極開展公租房租賃補貼試點工作,鼓勵符合條件的公共租賃住房保障對象,到住房租賃市場承租符合保障標準的住房,政府給予租金補貼。(責任單位:市房管局)

    27.鼓勵房地產開發企業自持商業、辦公物業并進行統一招商、整體運營,各區(市)縣可根據實際情況,對規模以上自持經營的商業、辦公物業給予租金補貼。鼓勵各區(市)縣采取租賃方式解決社區用房、醫院、學校、菜市場等公建配套。(責任單位:市商務委、市投促委、市民政局、市衛計委、市教育局、市建委)

    28.支持投資人整體購買或長期租賃待售房源用于租賃經營,鼓勵社會資本和銀行、證券、保險、信托、基金等金融機構投資商業地產租賃市場。(責任單位:市商務委、市投促委、市金融辦)

    三、積極支持企業發展

    (十一)降低企業開發成本。

    29.普通住宅土地增值稅預征率執行1%,非普通住宅土地增值稅預征率執行2%,非住宅土地增值稅預征率執行2.5%。(責任單位:市地稅局)

    30.對房地產企業經批準建設且建成后無償移交政府的學校、醫院、幼兒園等公建配套用地,移交后暫不征收城鎮土地使用稅。(責任單位:市地稅局)

    31.減半收取臨時接電費(施工用電保證金),停止向水泥生產企業收取散裝水泥專項資金,對未拖欠農民工工資的建筑施工民營企業按相關規定減免保證金。(責任單位:市建委)

    32.對未中標的土地競拍保證金返還核驗工作時限縮短為1個工作日。(責任單位:市公資交易中心)

    (十二)鼓勵企業創新產品。

    33.支持樓宇企業利用商業、商務辦公場地,打造創新創業孵化載體,按免租孵化期限(不低于1年)給予房租補貼。對其為提升孵化能力實施場地改造及公共技術設備設施購置等發生的費用,科技部門按照市政府辦公廳《關于加快推進創新創業載體建設若干政策措施的意見》(成辦發〔201543號)規定給予費用總額的20%且最高不超過500萬元的經費補貼。(責任單位:市科技局)

    34.鼓勵企業開發建設成品住宅,按照要求開工建設成品住宅的優良信用房地產開發企業,其成品住宅建筑面積的報建費允許緩交50%,緩交期限為一年。企業不按時補繳緩交報建費的,不予以建設工程竣工驗收,征收超期繳納的滯納金并予以不良信用記錄。對符合環保要求和質量認定,且成品住宅占比大于50%的商品房項目,或者單體建筑預制裝配率高于該項目應達標準10%(含)以上的商品房項目,按認定的成品住宅面積或裝配式方式建設的建筑面積,給予10/平方米的環保補貼。(責任單位:市建委、市財政局)

    (十三)支持企業做大做強。

    35.放寬在建工程抵押登記主體,將在建工程抵押權人登記主體由銀行擴展至所有法人、自然人和其他組織,拓寬企業融資渠道。(責任單位:市房管局)

    36.在資產重組過程中,通過合并、分立、出售、置換等方式,將全部或者部分實物資產以及與其相關聯的債權和負債一并轉讓給其他單位和個人,其中涉及的不動產、土地使用權轉讓行為的,不屬于征收增值稅項目。(責任單位:市國稅局)

    37.鼓勵房地產企業兼并重組,提高行業集中度。(責任單位:市建委)

    四、切實優化市場環境

    (十四)強化企業監管。

    38.加強對房地產企業開發建設經營行為的日常動態核查,年度抽查率不低于企業總數的5%。對信用等級差或信用預警被納入重點監管的開發企業予以重點核查,優秀信用企業免于核查。發現問題,及時責令整改和規范。(責任單位:市建委)

    39.對報名參與建設用地使用權招拍掛出讓的開發企業進行信用核查把關。發生拖欠工程款引發民工工資拖欠、項目停工等違法行為、屢次違法違規導致信用等級差或信用預警被納入重點監管的開發企業,或主要股東是其他重點監管開發企業主要股東的企業,以及欠繳土地出讓價款的企業,均不得在我市參與土地競買。(責任單位:市建委、市公資交易中心、市國土局)

    40.建立房地產開發資質審核和企業信用狀況掛鉤機制。嚴把開發企業信用核查關,因信用等級差或信用預警被納入重點監管的開發企業資質不得升級、在現有項目開發完畢后不得承擔新的開發業務,逐步清出不良房地產開發企業。(責任單位:市建委)

    (十五)防范市場風險。

    41.提高商品房預售門檻,本意見實施后新出讓土地開發建設的商品房項目,其申請預售許可的工程形象進度應當達到:規劃地上7層及以下的需完成主體建筑封頂工程,規劃地上8層及以上的需完成規劃地上建筑層數主體結構工程的1/2以上且不少于7層。(責任單位:市房管局)

    42.加強商品房預售資金監管,保障購房者權益。建立完善房地產市場預警機制,加強商品房市場異動監測,及時發現和處置存在的問題。(責任單位:市金融辦、市房管局)

    43.加大對各類違規銷售行為的查處力度和曝光力度,規范市場交易行為。加強社會輿論引導,及時解讀相關政策,增強消費信心,穩定市場預期。(責任單位:市房管局、市建委)

    (十六)完善公建配套。

    44.加強擬上市出讓宗地周邊獨立占地公共配套設施建設,土地統征、整理單位按照城市規劃對出讓宗地周邊公共配套設施進行同步建設,未完善配套或未納入同步建設計劃的,暫停該宗地上市。(責任單位:市建委、市國土局、市規劃局) 

    45.優先實施出讓宗地及周邊區域道路、綠地、公共交通設施等公共配套設施建設,提高出讓地塊區域基礎設施配套水平。(責任單位:市建委、市交委、市規劃局、市國土局)

    46.開發項目公共配套設施應與開發項目同步報建、同步實施、同步驗收;如單一地塊項目分期實施,公共配套設施應納入第一期報建。(責任單位:市建委、市規劃局)

    47.開發企業未按要求同步建設、移交公共配套設施的,在開發企業信用管理系統中予以不良信用記錄,納入重點監管,不得在我市再參與土地競買。(責任單位:市建委、市公資交易中心、市國土局)

    五、嚴格落實屬地責任

    (十七)妥善處理矛盾糾紛。

    48.各區(市)縣要建立房地產風險防控臺賬,根據不同情況設立風險等級,對存在較大風險隱患的項目要納入重點監控范圍,對其負責人要開展經常性約談。(責任單位:市建委、市房管局、市金融辦)

    49. 各區(市)縣建設、國土、房管、規劃、公安等相關職能部門與街辦(鄉鎮政府)要形成合力,建立會商機制,協同調處各類群體性事件和矛盾糾紛。(責任單位:市建委、市國土局、市房管局、市規劃局、市公安局)

    (十八)強化目標管理。

    50.市政府將房地產市場去庫存工作納入年度目標考核,力爭用五年時間,基本解決區域性、結構性過剩問題,實現供需基本平衡。(責任單位:市政府督查室、市級相關部門)

    51.各區(市)縣可根據本意見制定實施細則,因地制宜出臺行之有效的政策措施,按照屬地管理的原則,切實抓好房地產市場去庫存工作,對去庫存工作推動不力的區(市)縣,及時進行約談。(責任單位:市政府督查室、市監察局)本《意見》自印發之日起30日后執行,有效期至20201231日。本《意見》實施過程中,如上級出臺新規定,按新規定執行。

    附件:成都市房地產市場調控部門聯席會議制度

    成都市人民政府

    2016613

     附件

     

    成都市房地產市場調控部門聯席會議制度

     

    為積極貫徹中央和省市經濟工作會議精神,增強房地產市場監測研判和綜合調控能力,提高房地產市場管控水平,確保房地產市場健康穩定持續發展,決定建立成都市房地產市場調控部門聯席會議制度。

    一、主要職能

    (一)統籌協調貫徹落實國家和省、市關于房地產市場調控的政策措施。

    (二)會商房地產市場情況,分析研判市場形勢。

    (三)研究提出房地產市場調控政策建議和措施,明確調控任務分工。

    (四)根據房地產市場分階段庫存情況和供求狀況,明確銷售周期,提出區域土地調控意見,報五城區土地出讓方案決策委員會決策。

    (五)市政府交辦的其他事項。

    二、成員單位

    聯席會議由市房管局牽頭,市國土局、市建委、市規劃局、市商務委、市統計局、市金融辦、市國稅局、市地稅局、成都公積金中心等單位參加。聯席會議由市房管局主要負責人擔任召集人,分管負責人擔任副召集人,各成員單位有關負責人為聯席會議成員。聯席會議成員因工作變動需要調整的,由所在單位提出,聯席會議確定。

    聯席會議辦公室設在市房管局,承擔日常工作。聯席會議設聯絡員,由成員單位有關處室負責人擔任。

    三、工作規則

    聯席會議原則上每季度召開一次全體會議,可根據工作需要臨時召開會議,由召集人或副召集人主持。成員單位根據工作需要可以提出召開會議的建議。研究具體工作事項時,可視情況召集部分成員單位參加會議,也可邀請其他部門和區(市)縣政府參加會議。聯席會議以會議紀要形式明確議定事項,經與會單位同意后印發實施,并上報市政府。

    四、工作要求

    各成員單位要按照職責分工,認真落實聯席會議的議定事項,主動推進房地產市場調控工作,互通信息,密切配合,相互支持,形成合力,充分發揮聯席會議作用,形成高效運行的長效工作機制。聯席會議辦公室要及時向各成員單位通報情況。

     

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