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    身價不過億,千萬別碰公寓!

    2021-08-12 12:06:07 和訊名家 

      最近,發現一個非常嚴峻的問題——

      那就是越來越多的人把目光放到了公寓市場。

      有人聲稱,公寓愈漸住宅化,成交呈現爆發式增長!

      更有人聲稱,公寓開始了“逆襲之路”,在“存量時代”下,賣一套少一套,成為絕唱。

      這個世界,有的聲音勝過了一切,怕的不是這些“正道真理”能震斷思想,怕的是這些喧嘩培養了神經衰弱!

      是的沒錯,如果一聽到忽悠,就對公寓的價值滿懷憧憬,一頭扎進公寓的泥潭里,恐怕后果只有一個——“血本無歸”。

      為什么會有這樣的判斷?想買公寓的你,不妨看看這篇文章。

      公寓真的非常難賣。

      這年頭真的什么玩意兒都能“爆”。

      據證券時報報道,去年恒大某城市一公寓盤推出七折優惠,開盤當天現場搶房的火爆視頻刷屏了朋友圈。

      “一大早來這里排隊,里三層外三層,好不容易排到,房子已經賣完了!壁s早去買房的許女士因沒有搶到房有些失望地說道。

      可...這就是故事的真相?

      Too young, Too simple!有精明的網友一語道破了實況。

      所謂的“千人搶房”,只是“形式上”的搶房,一個一個饑渴的買房人都是按照劇本來演的演員,全都是開發商精心策劃的一出好戲!

      好家伙,好賣的房子還用得著打折出售嗎?醒醒!

      那么,真實的情況是什么?

      無論是在大城市還是小城市,公寓市場都存在超量庫存,供應嚴重過剩:

      比如,長沙、昆明、鄭州的公寓庫存全都超過400萬方以上!

      長沙,截至今年6月底,內五區商業公寓庫存達434萬方,存量持續走高。

      昆明,去年年底,庫存達到454.22萬方,公寓市場整體供大于求。

      鄭州,2021年初,公寓庫存406.79萬平方米,達到驚人的10萬套。

      假如保持現有不變的存量全部賣完需要多長時間?

      長沙,月均去化面積13.15萬㎡,出清周期高達33個月,約2.8年才能賣完。

      昆明,月均去化面積8.62萬㎡,要去化53個月,約4.4年才能去賣完。

      而鄭州,月均去化面積4.11萬㎡,去化周期99.42個月,在未來一套公寓不會增加的情況下,要賣8年多!

      也就是說,2021年的公寓庫存,能一直賣到2029年去!

      盡管開發商使出渾身解數,靠著出色的營銷策略打出骨折價的賣房套路,如此絞盡腦汁,現在的公寓依然難賣。

      以長沙為例,今年五一期間成交面積排名前十的公寓項目合計銷售1.73萬平米,按照一般公寓30-50平米一套的來計算,排名前十的公寓項目合共銷售了多少呢?

      400套左右。

      我們再來看看五一期間長沙排名前十的商品房合計銷售了多少套。

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      五一期間排名前十的商品房合計銷售10.41萬平米,按照一般住宅90-100平米一套的來計算,合共銷售約1041套,相當于公寓銷量的2.6倍!

      此外,五一期間長沙內五區住宅成交1716套,同比上漲同比增長37%,是58城中五一期間新房成交量最多的城市。

      相對而言,長沙的商品房市場表現強勁,與公寓市場形成明顯對比!

      目前,長沙公寓庫存已沖破9.2萬套,其他盤的公寓銷售數量加起來翻倍可能性不大,照這樣推算,超100個五一黃金周也無法將9.2萬套公寓清倉!

      如果你買了公寓,很有可能就是為開發商去化做出了一份努力,當了一顆合格的韭菜。

      公寓的價格,一跌再跌!

      最慘的是昆明,過去一年公寓的價格全線下跌。

      對,是“跌跌不休”的跌。

      盤龍區的碧桂園·KCC云南映象公寓項目,今年高峰期9080元/平方米,現在只賣6800元/平方米年。

      金茂廣場的公寓項目,今年高峰期12000元/平方米,目前價格在8000-9000元/平方米左右,相比前段時間的單價降幅有兩三千元.....

      此外,為了去化,昆明的公寓還打著“第二套半價”、“買一套送一套”的旗號,特價、促銷頻繁上演,只能說開發商們是真的狠!

      既然上了公寓這趟車,叫慘也無濟于事。

      據都市時報報道,2019年,有位女士在昆明一口氣花了1400多萬,買了14套公寓,打算用來做酒店。

      結果一年后,開發商因為去化難,熬不住了,公寓項目一個跟著一個輪番跳水,從原來的單價11000,一下子跌到了8000,半毛錢沒賺到不說,還虧了300多萬,關鍵還找不到接盤俠。

      不僅是昆明,長沙的公寓市場也驚現“腰斬價”。

      近日,多個長沙人的朋友圈頻繁刷屏,“長沙公寓腰斬跌至每平方米6888元”、“每平方米直降至5000元”等新聞不時出現。突然間,長沙的公寓好像真的開始組團降價了...

      長沙公寓價格“大跳水”是吸引顧客的噱頭,還是真的降價促銷?我們不得而知。

      我們唯一可以確定的是:世上真的沒有“天上掉餡餅”的好事,這些年來本想靠著公寓賺一筆,結果賠的心肝吐血的人可多著了!

      這個時候一定會有人跟我抬杠!澳阏f的太絕對了!也有漲的,你只盯著不漲的多,而且如果不好,買的人還這么多,難道這些人是傻?”

      嗯.如果你把時間拉長到10年甚至20年來看,極少數城市公寓是漲了,但首先是極少數,其次,如果你之前真的買了公寓,就意味著你錯過了非常明顯且確定的增值收益。

      后面這句話,就涉及到你對房子的理解了。

      一筆賬,告訴你買公寓超不劃算。

      如果你不聽勸硬是去買公寓,也可以,前提是房子增不增值對你毫無關系,什么狗屁落戶、學區投資、處女貸對你價值也不大,再直接點說——

      你愿意拋棄你購買住宅賺得利益的機會成本,去投資更高風險的資產。

      為什么這樣說?

      下面,先說說公寓增不增值這件事情,我隨便在網上找了個公寓,舉個例子:

      這個公寓,最近賣到26442元/㎡,而且是從去年開始掛牌,上線了265天。如果想要快速賣掉得掛多少錢呢?24102元,甚至更低!

      你猜這個公寓開盤價多少?

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      當年的成交價是22294元/㎡。

      值得注意的是,峰薈時代科技中心還是2017年深圳商務公寓成交量最好的TOP1。

      沒錯,2017年就賣22294元了。4年漲了4000塊,大概20%的收益,平均年收益大概5%。

      而2018年深圳公寓利率基準是4.9%,上浮20%的利率也就是5.88%,不止5%了,也就是虧本.....

      等于說,這位老哥幫別人免費持有了4年,被這間公寓綠足4年,如果是4年買了住宅...天哪..

      這個公寓還是在社會主義先行示范區的深圳,換作是其他二三線城市,我根本連想都不敢想...

      買公寓,不僅壓根不漲,算上房貸利率還可能直接虧本。

      所以我說:投資公寓是非常不劃算的買賣。

      買了公寓不漲,這已經夠扎心,更扎心的是,同地段的公寓房價增值根本跑不過住宅。

      我們拿與峰薈時代科技中心相隔不到幾百米的峰薈花園來舉例。

      2015年交付時,最低價是22000元/平米,均價是24000萬/平米,現在房價是多少?在價格偏低的指導價之下,單價5萬,至少升值2倍多。

      差不多的持有年期,同樣的地段,虧本和獲利2倍多的差距,相信你能計算過來。

      所以買公寓不僅面臨虧本難脫手的問題,重點是還會損失本有機會入手住宅享受翻倍增值的機會成本。

      買公寓就是一場賭博,就現在來看,連深圳都無法賭贏,何況其他城市。

      我們一直給所有粉絲的建議就是:公寓不要買,哪怕你是一線城市的公寓,也謹慎買。

      當然啦,也有值得買(300785,股吧)的公寓,比如深圳灣一號這種,也就幾個億吧!但人家這種級別的公寓,從來要的不是增值,而是圈層和身份的象征。

      世上沒有一筆買賣是穩賺的,關鍵是你承擔不承擔得住這個風險!

      有人說,“公寓之所以不行,都是因為受政策打壓,我敢保證它未來一定會放開,成為很好的投資品”。

      保證?你哪里來的保證?

      對于那些公寓房未來“轉正”抱有幻想的童鞋,我只想說一句話:

      “為了保證主體市場房價不受波動,公寓的身份就永遠不會轉正!

      如果你還不聽勸硬要買公寓,也可以,但是這些年被公寓坑到血虧的買房人已經學聰明了!

      買公寓不如租公寓。

      你100萬買一套公寓,一年要還6萬。如果你打算租一套公寓,一年大概只需5萬元。

      再說,公寓和住宅相比它不能保證有更好的升值空間,未來賣不出去的公寓也有極高的價格下跌風險。

      人生沒有幾個十年,選擇一定比努力重要,哪怕你買菜也會貨比三家,何況是買房子?

      買房人一定要學會理清其中的利害關系。

      買房路上,像這樣的選房細節很多。

      但限于公眾號文章和視頻的分享零散,很多時候,大家看完聽完明白了,但在具體的買房途中仍舊是一頭霧水。

      今天講了公寓,就有很多朋友問還有哪些高風險資產不能買?這顯然是大家熱切關注的話題。

      買房其實是非常系統化的東西。城市、地段、小區、戶型樣樣都重要,但是先后情況如何呢?價格相同,哪些要素更加決定了板塊的未來呢?結合我們的需求,我們又該如何在諸多要素中,進行取舍呢?

      要想根本性解決這些難題,關鍵要建立一套全面的買房認知。而這些是我們在平時零散的分享中,很難全面的給到大家的。

      所以,今年大胡子李老師精心打磨了一套《買房必修課》,為的就是幫助大家搭建關于樓市全面認知。

      認知的高度決定錢包的厚度,一套99元的課程,總共有25節的課程,也是李老師10多年來實踐經驗中的寶貴總結,也是希望給大家實在幫助的肺腑之言。

      課程不貴,但知識無價,如果你想提升房產認知,掌握系統的買房知識論,可以掃碼下方二維碼購買課程學習。

    本文首發于微信公眾號:大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:李佳佳 HN153)
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