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    樓市調控思路越來越清晰了!

    2021-08-11 22:18:49 和訊名家 

    地產股這幾天總算是絕地反彈了一把,幾天的時間,漲幅快有兩三成了。

    是什么原因讓地產股上漲呢?

    有的人說,跌的太多了,跌到底了自然要漲了。

    世界上沒有無緣無故的愛,地產股在行業整體被打壓的情況下,更加不會無緣無故的漲。

    一定是有利好出現。

    真正的原因是:土拍規則要改了!

    如此一來,房企的利潤空間就會有提升。

    前幾天深圳第二批土拍中止,大家都在猜測原因到底是什么,流傳兩種說法:

    一種是由于三道紅線,加上拿地資金40%的限制,導致參加的開發商太少了,只能暫停;

    一種是參拍的開發商太多了,深圳怕熱度太高,誕生新地王,需要做出調整。

    兩個極端,到底哪個是真?

    我向深圳規土委的老朋友打聽后,其實這兩種說法都不準確。

    昨天,天津也發布了公告,第二批土拍的61塊地延長到8月31日出讓。

    還有廣州和北京的第二輪土拍時間都延遲了。

    其實原因都是一樣的,就是土拍規則要改!

    另外,惠州和青島今天也發了公告,有地塊因故終止,惠州明確說了土地競拍規則需要優化。

    為什么要改?怎么改?改了會有什么影響?

    很簡單的原因,現在地方的土拍政策確實不夠完善。

    我們知道現在的房地產政策就是競地價,限房價,有的地方為了創收,地價最高溢價率可以給到50%,到了最高熔斷價格,再競什么商業自持面積,或者競人才房,或者租賃房面積。

    總之,限來限去,有些地方的地價是越拍越高,而開發商最后拿地的成本,比表面上的成本還要大的多。

    最后為了體現房價控的好,賣的新房價格又給限死了,很多項目房企凈利潤不到5個點,跟制造業一樣。

    開發商為了多賺點錢,只能偷工減料,完全不講質量武德,所以這幾年做出來的房子,已經沒有什么品質可言,弄的業主維權四起。

    這是房企凈利潤率連年下滑的一個原因,也是地產股不漲的主因。

    但開發商又不得不去拿地,你不拿公司就只能關門,畢竟公司員工要吃飯。

    再說地產公司那么多,你不拿別人也會拿。

    房企T. H為什么會瀕臨死亡,就是2016年高峰期拿了太多地王,他又是做豪宅產品的,賣不起高價,當時可能以為限價只是權宜之策,結果限價到現在也沒放開,快把自己給拖死了。

    這幾年處在破產邊緣的大中房企已經有五六家了,甚至面臨著生死危機。

    如果他們真的死了,那是多大的地雷啊,欠著上萬億的債務,上下游產業鏈都會要被拖累,有多少樓盤爛尾,業主要維權,這影響的不僅是金融業的壞賬,還是社會的穩定,最終必然是大家都不愿意看到的結局。

    總之各個地方為了控地價穩房價,是花樣百出,把開發商也折騰的夠累。

    但從頂層來說,在房價不斷上漲的情況下,中央必須要想辦法先從源頭控制住地價,所以在今年第一輪集體土拍之后,需要對第二輪土拍繼續作出優化。

    7月22日,中央傳達的信號,依然是控地價、限房價,但跟過去不同的是,未來還將向全國推廣北京提品質的做法。

    下半年中央關心土地市場的調控基調依然是穩地價,而非土地市場流拍和部分房企拿地意愿減弱等情況,也就是說擔心的是地價過熱, 而非地價過冷。

    這也是為什么深圳、天津、杭州等城市的第二輪土拍規則要改的原因。

    回到前面的話題,土拍規則具體怎么改呢?

    今天網上流傳一張圖:就是以后土拍的主要規則。這個雖然不能從官方核實,但我猜很可能是真的,因為跟天津自然資源局的公告基本相同。

    1、出讓規則大改;

    第一、以前上限溢價率普遍在50%左右,以后限定土地溢價上限15%,不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價。

    天津第二次土拍61宗地的最高限價,溢價率全部下調到了15%以下。

    土地溢價率降下來了,一來可以降低地價的熱度,給市場傳遞穩房價的信號,二來還可以給開發商讓利。

    第二、到達上限后通過搖號、一次性報價、競品質決定土地歸屬,不再是價高者得了,所以以后又會有好品質的房子出現了。

    據易居研究院智庫中心報告,近期對土地出讓規則作出調整的城市包括杭州、東莞、金華、惠州和義烏等地。

    杭州7月20日發布的供地新規,其中就把溢價率上限從30%降為20%,而競品質的溢價率上限只有10%,原來的競自持改為競政府租賃住房。

    2、對房企的參拍要求明顯提高。

    第一、土地限購!

    以后建設用地也限購了,你不具備房地產開發資質,就沒資格拿地了。

    天津的公告里就明確了這一條,此前杭州也有這樣的規定,估計以后所有的城市都會出臺這樣的規定。

    第二、購地資金嚴格審查!

    房企買地的資金來源,將受到前所未有的監管,資金不充實的企業,真的不敢再拿地了,以后越來越是國企央企和巨頭的天下。

    看到這里,有的人估計越看越糊涂了,土拍規則改了,這不是越改越嚴了嗎?對房企有啥好處?

    當然是有好處的,不然地產股為什么漲呢是不是。

    其實道理很簡單,就是溢價率下降了,售價不變的情況下,原來地方政府賺的錢,相當于讓利給開發商了,就是開發商的利潤空間提升了。

    什么意思呢?

    我再以杭州為例。估計老鐵們又要說我舉例不是深圳,就是杭州了,因為太紅了。

    杭州今年首批出讓57宗地塊,出讓金是1178億元,平均溢價率26%。

    若將上限溢價率降至15%,杭州首批地塊出讓金將降至1061.8億元,較實際出讓金減少116.3億元,降幅接近10%。

    也就是說如果按15%的溢價率算,而售價不變的話,杭州的土地出讓收入減少116億,而開發商可以多賺一百多億。

    當然,開發商也可以把這些錢部分用來提升品質。

    這樣做的好處是,降低土地溢價率,從源頭上就降低了土地的熱度,最后整體的地價和房價都可以穩住,否則總是容易給市場一個地價大漲帶動房價要漲的預期。

    同時也算是給開發商讓利吧,減少拼配建、拼自持的比例,給房企留點利潤空間,讓房企把重心放在打磨產品品質上,這是一個多贏的結果。

    總之,未來的調控思路是越來越清晰了,就是地方讓點利,眼光放長遠一點,先讓企業活下去,才能愉快的玩耍,就跟地方征稅的藝術一樣,既要把鵝毛拔下來,又不讓鵝叫。否則最后出了問題,樓盤爛尾,銀行壞賬,一堆爛攤子還是要地方來收拾。

    土地會從源頭上控制地價上漲,盡量避免地價不斷上漲和房價壓住不讓漲的雙重擠壓,避免讓房企日子越來越難過,從而避免企業倒閉潮,損害經濟和就業。

    房價也不能漲太快,否則老百姓(603883,股吧)也承受不起,也會擠占其他消費空間,新房限價容易,但二手房大漲如何限制?

    深圳的經驗已經證明,二手房出臺政府指導價,同樣也可以控制二手房價格上漲,現在市場已經涼透了,有的已經降價了。

    否則新房二手房倒掛明顯,只會引發投資客爭先恐后去打新。

    新房還是要限價,二手房也要控制,不能無厘頭的往上漲,之前漲太多的那些必須回撤一點了。

    講了這么多,總算講清楚了,快幫我點個"在看"吧。

    本文首發于微信公眾號:櫻桃大房子。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:李佳佳 HN153)
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