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    調控這么久還不降價?業主:打死也不降!

    2021-05-22 18:50:15 和訊名家 

    大胡子說房”視頻號已經推出,歡迎大家關注!

    買房干貨和樓市分析后續將第一時間在視頻號更新!

    深圳是一個求新求變的城市,城市發展更新迭代的速度很快。

    但是,深圳人買房的時候卻和整個城市的發展風格截然相反,他們對老破的區域依然情有獨鐘。

    這一點體現的最明顯的就是深圳人對羅湖的態度。

    前兩天去羅湖考察,我有兩個直觀的印象。

    第一個印象,這里的房子確實老。比如羅湖的老豪宅區百仕達,整個片區都是老小區,相對新的小區是2005年的,這放在深圳其他一些片區,連次新都算不上。樓齡最新都要16年。

    小區老之余,整體城市界面也很老,放眼望去,不少外立面老舊的建筑,滿滿的年代感。

    第二個印象,這里的房子品質普遍很差。要不就是房子所在的小區年代久遠,小區管理松散或者是干脆沒有花園,要不就是房子的戶型有明顯缺陷,實在是難以看上眼。

    但是,我更想強調的是,即便又老又舊,調控之后,羅湖還是沒有降價。

    百仕達的均價,平均在8-9萬/㎡左右,和調控前沒差。

    整個百仕達最新的小區百仕達東郡,77㎡的兩房戶型,都要730萬,單價接近9.5萬/㎡。

    東郡內部花園

    當然也有一些房源單價只要7萬/㎡左右,但這都是些很老的小區,比如建于上世紀80年代的小區東樂花園,一套86㎡的三房,總價650萬,單價只需要7.5萬/㎡。

    值得一提的是,這兩個小區的學區只是水庫小學和東湖中學,都還不是羅湖最好的學區。

    當下第一梯隊的學區房,價格就更穩了。

    像翠竹片區坐擁翠北實驗小學和深圳中學學區的愉天小區,典型的老舊小區,小區的指導價是9.88萬/㎡。

    翠北實驗小學

    但現在掛牌的一套49㎡的1房1廳,掛牌價達到800萬,單價16萬/㎡,新政后,這個小區還有一套35㎡的房源成交,總價610萬,單價上17萬/㎡。

    愉天小區

    新政之后單價還能賣到17萬/㎡!不是有指導價嗎?

    當我這樣問中介小哥的時候,他很直接地回答我一句:為什么覺得房價會降呢?

    看得出來,羅湖房價的堅挺,不僅體現在賣家的報價上,更表現在中介的自信上。

    更為值得留意的是,未來隨著政策逐漸被市場適應,觀望期結束之后,生活配套相對齊全、指導價差價相比西部更能讓人接受的羅湖,肯定會成為許多深圳人當下更切實的選擇。

    到時候,市場一片沉寂之下,或許逆勢重新上漲的恐怕就不是南山、寶安,反而是不被大家看好的羅湖。

    這么看,調控對羅湖還真是個利好。

    羅湖為什么這么穩?

    當下的羅湖支撐房價主要兩點,一個是學區,一個是舊改。

    而這兩點,正好戳中深圳的死穴。

    先說學區。

    對于學區,首先一個問題就是缺學位,這個學位問題存在很多年了,可以說是整個深圳的結構性問題,沒有其他辦法,只能更多地建設教育配套,這一點深圳現在也在做,只是需要時間。

    不過針對羅湖的學區,更大的問題在于優質學區分布不均。

    為什么很多在其他區的人愿意早早布局,跑來羅湖這接盤高價學區房?還不是因為學區質量參差不齊!

    當南山、寶安有等量的優質學區的時候,它就不可能跑到羅湖這買老破小。

    優質教育資源集中在少數學校、集中在部分區域,導致了教育資源的壟斷,而優質教育資源進一步和房產綁定,僅靠租房想要獲得優質學區完全不可能。最后就會爆發有房者和無房者的矛盾,

    說白了,羅湖學區房價格持續堅挺,其實是建立在教育資源不公平分配的現實之上的,要想解決,最后還得指望學區改革。

    舊改其實性質也是一樣的。

    別看現在羅湖的舊改很緩慢,但從長遠看,大家都認定一個事實:在深圳暫時無法推進擴容的情況下,土地沒有增量,最老的羅湖必然要推進舊改。

    所以,別看現在羅湖老又破,但大家都相信,只要一舊改,羅湖肯定又是一條好漢。

    這就是舊改預期帶來的利好。

    總結來看,無論是優質學位資源稀缺、還是住宅用地緊張要靠舊改發力,背后都是資源惡性競爭的結果。

    但惡性競爭不可怕,可怕的是惡性競爭反倒成為了羅湖的樓市紅利,抬高了房價,這才是深圳讓人感到詭異而又無奈的地方。

    昨天我們也寫了一篇羅湖的文章,文中談到了深圳樓市當下的一個問題就是深圳樓市的價格體系和供求關系嚴重脫離。

    這個問題所形成的結果就是即便調控后需求下降、供應大體不變,價格也沒有因為短期內供過于求而形成降價的局面。

    但這不僅出現在羅湖,在之前的考察中,我發現,無論是剛需的天堂龍崗,還是被大家認為炒得虛高的前海,西部加東部,全都一個樣。

    208政策出來之后,大家都說現在是買家和賣家的博弈期,鹿死誰手還不得而知。

    但在這樣一個房價異常堅挺甚至還有著持續上漲沖動的市場中,我想我們慢慢地要搞明白一點:

    在深圳,贏家永遠是賣家,所謂博弈也許只是買家的掙扎而已。

    過去十年深圳的調控效果我想已經很清晰地告訴了大家一個事實,調控可能會在短期內讓房價橫盤,甚至讓部分板塊有下跌,但從大趨勢上看,深圳的房價是一路上升的。

    有這數據擺在這,我想不到賣家有什么理由輸!

    像羅湖那些學區房業主們,像那些即將要拆遷的業主們,它們手里的房子是稀缺資源,多少人想要?和它們博弈,等它們降價,無異于天方夜譚?

    而且,對賣家來說,就算房子掛出來沒有成交,只要不急著用錢,在現在這個貨幣濫發的時代,持有一套深圳的房產也絕對比持有貨幣更能抗通脹。

    進退皆有路可走,這場深圳買家和賣家的博弈,還沒開始賣家就已經占盡優勢。

    在這樣一個對買家極為不友好的樓市中,對于買家而言,能夠做什么呢?

    我想最切實的,就是提前布局、多積累房產知識,盡早買房!

    不管是買深圳的房子還是臨深的房子,房價長期看都還是會上揚,盡快根據自己的需求和資金上車才是最好的選擇。

    當你有能力成為賣家的時候,你才能完成從輸家到贏家的轉變,才能享受這個城市發展的紅利。

    -end-

    以上為正文,來自灣區區長

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    羅湖考察完之后感觸良多,當下的樓市真的永遠是賣家占優勢,無房者想要擺脫現在的位置,只能盡快買房!深圳內如何買房?環深有哪些板塊值得選擇?任何買房問題,可以掃碼下方二維碼,關注“千麥規劃”公眾號,回復“房產”,李老師及其研究團隊成員將會為你一對一解答!

    本文首發于微信公眾號:大胡子看深圳。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:李佳佳 HN153)
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