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    規律統統失效!看完這座城市,你還要買嗎?

    2021-05-22 19:06:52 和訊名家 

      今天向大家推薦我們的深圳號:大胡子看深圳

      大胡子看深圳是我們旗下一個專注深圳都市圈的賬號,與大胡子說房更宏觀的分析不同,大胡子看深圳會及時更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態、區域分析、價格走勢等等一系列落地且實用的文章,更細節剖析樓市價值。

      最近各省市的人口數據已經出爐,而深圳毫無疑問是最亮眼的,老人少,年輕人多,流入人口多,似乎這就是深圳高房價背后的根本因素,人口流入背后到底是什么現象?具體每個區的流入情況如何?

      不妨看看大胡子看深圳的分析報告。

      以后關于片區踩盤分析、同樣預算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細、更及時、更落地的分析和建議。大家可以點擊下方名片關注。

      以下正文:

      最近去深圳市場跑,我竟然有種被教育,被深圳樓市狠狠按在地上摩擦的感覺。

      我們認知里的經濟學原理完全無法用在深圳市場上。

      初中政治書上學過,價值決定價格,供求應該價格的短期波動,供大于求價格上漲,供小于求價格會下跌。

      我們生活中大多數商品確實跟隨著這個規律,比如肉類、水果,所以我們會理所當然認為房子也一樣。

      結果讓經濟學家很無奈,深圳樓市完全不在掌握之中。

      4月份深圳二手房過戶5327套,本來以為夠冷了,結果5月份截止到19日,深圳二手房網簽不到2000套,如無意外,這個月破3000都有點難。

      自208新政之后,深圳每周的二手房成交量都在走低,因為買房成本的驟然提升,短期需求被按壓,甚至真實剛需需求都被“吃掉”了,按理說,需求減少,供求不變,供需會逐步趨于平衡,價格應該階段性回調。

      但事實告訴你:并沒有。

      哪怕今年深圳新房供應在加大,5月15日深圳市七屆人大一次會議提出,實施大規模住房建設計劃,供應居住用地不低于3.6平方公里,包括城市更新雙95新政下的舊改土地供應、大量工改保土地供應、非永久基本農地供應、機構閑置土地供應等等。

      新開工住房面積1500萬平方米以上,建設籌集公共住房8萬套,改造籌集租賃住房10萬套以上,包括商務公寓及產辦公寓轉型、部分寫字樓及商鋪轉型、部分小產權房轉型等。

      如此堅定的增加供應,依舊動搖不了深圳業主想要漲價的心。

      深圳業主:降價是不可能降的,大不了不賣,等著唄,誰熬得過誰。

      近3個月的市場證明,還是剛需熬不過業主,因為哪怕增加供應,也無法動搖根本,深圳可售住房就是太少了。

      只是沒想到,深圳不斷加碼的政策,竟然是利好羅湖。

      從4月份各區二手房過戶套數情況來看,拋開鹽田數據樣本過少,4月份受新政影響效果較少的是羅湖。

      雖然羅湖成交也在下滑,但是跌幅最小。

      而一路往西中的寶安和南山,跌幅最大,受新政影響最大。

      過去投資客入手最多的區域就是西部,價格漲得最快的也是西部,指導價差最大的也在西部,所以受政策影響最直接的肯定也是西部。

      東部因為都是剛需撐起來的市場,加上這幾年“沒落羅湖”、“被遺忘的羅湖”等頭銜掛在羅湖頭上,羅湖越發成為投資客的棄子。

      但恰恰因為眾人皆醉我獨醒的風氣,羅湖的價格非常夯實,而且在區域鄙視鏈的驅逐下,羅湖的剛需置換的購買力還是非常強勁。

      這次我們考察羅湖市場,深深感受到什么叫做業主的信心,什么叫做躺著就把價漲上去了。

      羅湖再沒落,也有一種無法撼動的地位,學區房。

      愉天小區,擁有深圳中學和翠北實驗小學學區,指導價就9.88萬,實際成交價15萬以上。

      學校的魅力,完全讓人淡忘了這是1988年10月5號批地,竣工于1990年9月1日的房子。大家可以感受一下有多老和有多破。

      但大城市雞娃的決心可以讓人淡忘一切,不僅已經破成這樣的愉天小區,羅湖當下的第一梯隊的學區房,不論樓齡基本13萬以上,更有甚者中介告訴我,愉天小區最高的其實漲到了20萬,但因為面積小,實際售價不過4-500萬。

      花4-500萬給孩子買個第一梯隊的學區房,雞娃的家長們還是愿意毫不猶豫買單,何況用完學位之后等幾年再賣一波,還不會虧,穩賺不賠的買賣,學位用了價格還漲了,完美。

      如果說這比較極致,那第二梯隊的學校+次新樓齡,也基本8-10萬。

      在羅湖只有1類物業是真的跑輸大市,就是又老又沒學校,但凡學校一樣,樓齡能新上5-6年的,價格梯隊就走出來了。

      所謂的較新,也都是2000-2005年的房子,等于是矮個子挑高個子,哪怕是3梯8戶的電梯房,也比旁邊3樓的樓梯房單價貴上1萬。

      當我問及中介羅湖在208新政后的市場反應,給出的回答是:羅湖從疫情之后其實一直在穩步上漲,208之后反而利好羅湖,本來想上車西部的人,因為指導價一出來,首付成本增加,只能選擇指導價和成交價差異較小的東部。

      另外,羅湖因為“老”,現在反而優勢開始突出,因為很多老破小區開始納入舊改,雖然舊改的周期很長,但只要深圳要挪地,要么擴容,要么也是只能走城市更新這條路,而羅湖現在的老,很有可能就是以后的新,對于一部分人來說,羅湖還是有未來的預期在。

      在雙重因素的疊加下,羅湖在這場208指導價的政策中,真的躺平漲價。

      到底如何才能控制這個掩耳盜鈴,逐漸失控的深圳市場?

      深圳幾乎每一次的調控,都在精準打擊剛需。

      這次208政策,把指導價作為貸款的依據,確實抑制了需求,但卻是通過增加成本來減少需求的方式,治標不治本,甚至連標都治不了。

      當下深圳買房,你在平臺上看到的價格只是指導價,如果你第一次看房,你無從得知上一次成交是多少,業主這個價格是高了還是低了,具體的成交價基本是比指導價高上1-200萬,等于你現在的首付=指導價*30%+差價,如果有貸款記錄就是指導價*50%+差價。

      但表面上看到的價格數據,卻是深圳價格趨于穩定,部分區域橫盤且微跌,事實如何,我就不多說,近期買深圳房子真的覺得房價跌了的,倒是可以留言區說說。

      這場業主和剛需拉鋸戰現在才剛剛開始,但就從最新公布的七普數據來看,深圳常住人口由2019年官方公布的1343.88萬暴增到1756萬,凈增了412.12萬。

      就這個數據,這個需求,再結合可售的商品房數量,供需矛盾仍然存在,當下很多的手段可能只是“掩耳盜鈴”罷了。

      現在的唯一希望是,新增供應的速度可以快一些,一方面是新房的供應,另一方面還有公共住房的供應,最后一方面是教育等公共資源的完善,尤其是學位政策的調整,我相信只要學位政策一調整,炸出的效果要比指導價強上數十倍不止。

      如果把這幾方面都徹底結合,以破釜沉舟之勢來解決深圳的高房價,或許能壓得住還在按戳戳上漲的房價。

      對了,還有一個房地產稅,之前說房地產稅推出在選試點城市,深圳呼聲很高,如果深圳成為本次房地產稅的試點城市,在保有環節上加稅,或許就真的有人抓緊拋售手頭多余或不自住的房子了,這對房價打擊應該也很大。

      跑了深圳市場,了解到當下的房價之后,閑余飯后和朋友聊起,說現在深圳的剛需太難了。

      朋友回復我一句:深圳就沒有剛需。

      買深圳房子基本就是為了漲價的,哪怕是有學位需求的,完全可以花幾十萬讀私立,而不是花幾百萬買房子。

      聽到這句話,我竟無言以對又心生認可。

    本文首發于微信公眾號:大胡子說房。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:李佳佳 HN153)
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