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    輸入型通脹下,保房價還是保匯率?

    2021-05-22 16:20:02 和訊名家 

    人生不相見,動如參與商。今夕復何夕,共此燈燭光。

    文 | 地產八卦女  陳慶

    01

    前天貝殼左暉不幸去世,地產朋友圈一片哀嘆之聲。

    憑心而論,我雖然與貝殼有過言論交鋒,在渠道控制、中介點數等方面有過爭議,但左暉也確實對推動二手房透明、真房源和ACN網絡有巨大的貢獻。

    斯人已逝,左暉猝然離去,這是地產界的一個重大人才損失,二手房交易領域、一手渠道領域也自此失去了一盞指路明燈。

    也正因為如此,在看見業內和業外對左暉的評價有著巨大反差后,我不得不再強調幾句:

    當下國內的任何一家互聯網公司,本質都是中介公司。阿里巴巴,是商家和客戶的中介;滴滴,是出租車和客戶的中介;美團,是店家和客戶的中介;今日頭條,本身不生產內容,只提供算法和平臺,仍然也是一家中介。至于貝殼,依托房源和ACN分工模式,更是一家中介公司。

    因此從這方面看,做中介其實并沒有什么好詬病的。中介的本質是打平信息差,任何一個跟衣食住行相關的行業,都會冒出來多家中介公司,即使這家公司披著互聯網外衣。中介的存在就是為了方便大家,但是,中介又天然的趨近壟斷和提傭獲取更大收益,所以久而久之,大家又覺得貴,開始嫌棄中介。

    然而,盡管中介可能會為了成交,通過某些手段影響行業趨勢,通過提傭獲取更大收益(貝殼3%,香港傭金也才1%),通過獨家房源操控市場,但地產中介對于房價趨勢的影響,并沒有大家說的那么大。

    真正對房價有決定性影響的,是貨幣政策,是匯率趨勢。

    02

    5月19日,央行官員確認,人民幣中長期將升值,國際化條件下央行將放棄匯率目標。

    ▲也就是說,人民幣,相對美元,將會越來越值錢!

    隨著近幾年房價暴漲,人民幣越來越不值錢的觀念早已深入人心。也正是因為貨幣超發、股市風險大,大家不得已把房產作為第一投資目標。

    然而,現在世道變了。

    一方面,在疫情的影響下,美國量化寬松再寬松,兩年多時間,美國十幾萬億美元的“大放水”,導致美國通脹加劇。要知道,任何資產都有自己的價值。就算美元資產再安全寶貴,也經不住這樣級別的放水,美元貶值成了必然。

    另一方面,中國抗疫成了全球標桿,中國經濟復蘇超預期。由于全球疫情,很多國家如印度無法開工,而美國的工人則由于領取長期的失業補貼,也不愿冒著風險去上班,其他國家也各有原因,導致經濟重啟困難重重。2020年中國在全球貨物出口總額中占比14.7%,達到全球最高。2021年,中國出口增長也仍然屢超預期。

    由此,中國經濟持續增長,美元通脹持續走弱,助長人民幣走強。

    ▲近一年來,人民幣不斷升值,5月22日人民幣兌美元中間價報6.43630,逼近2018年6月19日報價6.4235的高點。

    03

    說實話,央行說為了人民幣國際化,可以考慮放棄匯率目標,還是很讓人吃驚的。

    就最近的情況來看,主要還是大宗商品價格壓力很大,所以我們不得不靠人民幣升值應對輸入性通脹了。當人民幣大幅升值之后,鐵礦石、銅礦、原油等進口商品,才會顯得便宜一些。

    那么,既然是輸入性通脹,按照今年年初王石的預言,國內原材料、房價、汽車等大宗商品是要上漲的。

    然而我接觸到的實際情況是,原材料大漲,最終商品卻沒怎么漲,當然,商家其實也想漲,但漲了賣不出去。

    為什么賣不出去?因為原材料、房價等上漲預期一致性太強,漲幅漲得太快,大家的工資漲幅沒跟上。

    為什么工資漲幅沒跟上?因為中國制造業利潤本來就低,去年上半年基本沒開工,如今原材料又極速上漲,很多企業利潤降低甚至虧本,但是很多企業并不愿意降低太多利潤,就會不接單,或者壓縮人工成本。很多人的工資開始下降,但房貸及生活成本不變,消費進一步壓縮,很多商品賣不出去,成本又要進一步壓縮,由此陷入惡性循環。

    ▲原材料漲得太快,很多企業已經不接單了,因為接一單就虧損,不少銷冠甚至因為接單太多而被開除。

    ▲你猜猜,董明珠為什么說空調盡量不漲價?其實跟良心無關,并不是不想漲。

    而更為重要的是,現在已經步入加息周期。不僅房貸利率在上漲,就連經營貸、面向企業的各類抵押貸也在限流,今年股市大幅下跌,主要原因也在于市場預期央媽會減緩放水。

    ▲由此,在居民收入下降、房貸緊縮的條件下,房價想要持續大漲,其實是很難的。特別是今年房地產稅出臺要加速,更是大大打擊了房產投資者的熱情。

    04

    在我們的印象中,人民幣貶值,房價就上漲。人民幣升值,房價就下跌。例如美日廣場協議后日元大幅度升值,日本房價迅速下跌。

    那么,匯率和房價,為什么會呈現這樣的蹺蹺板關系?在此之前,國家為了保出口,主動放水施行寬松的貨幣政策,從而吸引外資,保證了外向型經濟、制造業大國的穩步崛起。但同時,貨幣貶值,遍地放水,也會推升房價;

    而現在,既然央行宣布放棄匯率目標,在中國商品地位已經穩定的情況下,中國匯率必然升值,人民幣必然上漲,從而對房價形成大利空:

    同樣是7萬元的房價,當匯率為7時,房價相當于1萬美元/平,當匯率升值到5時,房價相當于1.4萬美元一平,也就是說用美元計價,房價實際漲幅是40%。由此引發的結果就是,用美元計價本已經高估的房價進一步高估,因此理性的投資人是賣掉人民幣計價的房子,然后買入美元計價的資產,從而完成一波套利。

    從這個循環就可以看出,人民幣升值,對一線二線城市的影響程度是很大的。

    而從當前的調控政策看,無論是針對購房者的限購、限貸、限售、限離婚、限學區,還是針對開發商的三道紅線、集中供地,針對銀行的貸款上限,調控政策利用疫情期間的熱錢上漲效應,都是想方設法降低房產的流動性,而房產流動性的降低,在我眼里本質上其實就是為市場在爭取時間。

    那么,為市場爭取什么時間?我們仔細看,北上廣深的一手房政策,其實很明顯,搖號模式就是將一手房資源向無房戶家庭傾斜。

    顯然,對于無房戶,即使未來房價下跌,也是不會輕易拋售的。也只有他們,是城市房價的中流砥柱。

    所以,盡管今天的房價,在各種集中土拍的高溢價模式下還在上漲,但是面對匯率趨勢,我還是特別想向大家強調,今天的上漲,若干年后回過頭來看,也許是最后一波大漲。

    05

    當然,我是做地產自媒體的,于情于理,所謂信牛刀、住牛棚,房價受匯率影響而出現下跌,也許是一個很漫長,甚至十年、幾十年以后的事情。

    畢竟,如果因為匯率問題,而出現像日本那樣強力的去資產泡沫,觸動的是地方政府、開發商、購房者、銀行四方的核心利益,不說購房者賠光首付,地方政府的貸款、融資平臺、地方債務怎么辦?房企的流動性危機怎么辦?銀行的債務怎么辦?真如果像日本那樣,動搖的可就是國家穩定的根基。

    而從另一方面來看,如果不支持匯率升值,面對已經漲起來的大宗原材料,即便全球就中國一個相對安全的制造業環境,很多實業、制造業工廠也會陷入成本型虧損。放開匯率目標,支持匯率升值,起碼能幫助國內實體經濟一些原料上的支持。

    綜合,盡管保房價、保匯率是兩條不一樣的經濟思路,但政府一直在強力壓著房價、逐漸放開匯率,其實也是走的一條“以時間換空間”、溫水煮青蛙的路線,讓房價在未來,等著大家的工資漲幅追上房價漲幅,從而實現二者兼而有之,盡量保持國家和經濟的穩定。

    最后,發稿之前驚聞噩耗,袁公千古!

    本文首發于微信公眾號:地產八卦女。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:李佳佳 HN153)
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