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    學區房,一大利空來了

    2021-03-24 08:10:44 和訊名家 

      本文授權轉載自公眾號國民經略(ID:guominjinglve),作者為凱風君,首圖來自壹圖網。

      學區房,終于迎來了一記重拳。

      1

      近日,上海出臺高中招考新政,上海市實驗性示范性高中將拿出其招生總計劃數的50%-65%,直接分配到區、分配到校。

      這意味著,上海將最優質的的高中學位,拿出6成左右給各區、各學校進行分配。無論是一流學校還是三流學校,都有了晉級優質高中的機會。

      一線學區房,自然會受到沖擊;而弱校的學區,則帶來一定利好。

      這一政策背后,與學區房價格的飆升不無關系。

      今年以來,北京、上海等地房價出現明顯跳升,學區房在其中立下了“汗馬功勞”。

      據媒體報道,北京有學區房在堵車期間從580萬漲到了600萬,上海某37平米學區房標價748萬,單價近二十萬,直逼兩公里外的頂級豪宅湯臣一品。

      眾所周知,學區房相比普通房子,一般溢價10%-30%。頂級學區房的溢價,甚至超過50%。

      學區房價格暴漲,對于整個市場情緒的影響,可想而知。

      今年兩會期間,學區房話題甚至引起了高層領導的注意,教育公平問題愈發受到重視。

      2

      上海此番中考新政,不無按下學區房熱度的考慮。

      上海新政,簡單來說是指標到區+指標到校的結合版。上海傳統有四大名校+八大羅漢的一流高中梯隊,過去這些學校都是一流初中的禁臠,普通學校難有一爭之力。

      這種背景下,只有考上名初中才有再上名高中的可能。優質初中的學區房,必然成了爭搶的對象,學區房價格水漲船高,再正常不過。

      這一次,上海的指標到區、到校,一改過去學區房一統天下的格局,讓遠郊區乃至綜合實力排名墊底的初中,都能獲得固定指標,部分學生有機會進入優質高中。

      這顯然是對既有學區房體系的顛覆。

      那些豪賭一流學區房的投資客,恐怕要承受降溫的代價;而普通學校,則能從中明顯受益。

      換句話說,這至少給了買不起學區房的家庭一個考入名校的機會。不必再去爭搶一線學區房,即使在閔行、金山、嘉定等區,也不乏進入“四大名!钡目赡。

      這一政策,如果與上海近期正在打造的5大郊區新城(嘉定、青浦、松江、奉賢、南匯)結合來看,更見其深意。

      指標到區+到校,對于這些郊區新城,無疑構成了明顯利好,他們有機會得以觸及過去難以觸及的名校,這將提升郊區戶籍的含金量。

      當然,指標到校,其實不算新鮮,廣州、南京多地都已落地。前不久,廣州提出,指標到校比例為50%,且2023年起不再設最低“限制性分數線”。

      不同的是,上海罕見地將指標提升到6成左右,同時指標到區+到校同步推進,兼顧區域公平和校際公平。

      當然,如同高考一樣,一旦弱校有了拔尖的可能,會不會滋生“中考移民”,同樣值得關注。

      3

      為了遏制學區房熱度,北京也不乏動作。

      此前,北京市西城區出臺新政,宣布實行“多校劃片”入學和“六年一學位”。

      根據新規,新購房者子女入學,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區或相鄰學區內入學。而一個學區房,原則上六年內只提供一個登記入學學位。

      這一政策的用意在于,多校劃片之下,一個蘿卜將會對應N個坑。同樣一套學區房,有可能分配到名校,也有可能分配到普通學校,以此遏制學區房熱度。

      然而,一年多過去,北京學區房熱度為何依舊居高不下?

      答案也不復雜。西城區名校云集,即使多校劃片,內部也只是頂級名校與普通名校的差別,一流學區的屬性很難徹底改變。

      雖然多校劃片之下,頂級名校會受到一定影響,但普通名校則會乘勢而上,整體學區房熱度依舊不減。

      同時,北京的多校劃片,仍有待持續推進。這一政策,不僅尚未在全市進行推廣,就連試點的中心區也尚未全面推廣。

      顯然,多校劃片要想起作用,還需要打破更多利益阻礙。

      4

      還要不要投資學區房?

      雖然政策不斷,但教育均衡暫時是無解之題,學區房的價值仍舊存在。學位房不是能不能投資的問題,關鍵要看投資的是什么樣的學位房。

      其一,不要豪賭頂尖學區房,次頂級的學區房或許性價比更高。學區有多牛,學區房的溢價就有多高。拿出市場30%的溢價去豪賭學區房,反要承受多校劃片、指標到區等政策的直接沖擊,反倒不如選擇溢價相對合理、不屬于過度冒尖因此而嚴打的學區房。

      其二,投資單個學位房,不如投資擁有優質教育資源聚集的區域。要知道,優質教育資源往往都聚集于中心城區,每個城市都有自己的教育強區,這些區域名校云集。不管是單校劃片,還是多校劃片,都不會過度影響學區房的價值。

      其三,在學區房選擇上,老破小優于老破大。許多老城區的舊房子,最大的價值就在于學位。買學區房投注的是優質學位溢價以及稀缺教育的升值空間,并非房子本身。相比于老破大,老破小反而是更具性價比的選擇。

      其四,跟著白領和金領群體走。一個地方的教育是否優質,與學校的底蘊有關,也與家長和社區的氛圍有關。白領和金領群體聚居之地,學區質量普遍存在向好的發展優勢。

      一些政務區或商務區的準學位房,性價比反而高過老城區的傳統學位房。

      其五,擴大護城河,不要只盯學區房一個概念。無論是租售同權,還是多校劃片,都將是改革的大方向,學區房本身的溢價效應必然不及過去那么堅挺。

      不確定性增加,沒有更深的護城河,就難以抵御市場風險。有學區,有交通,有商業乃至商務配套的資產,才能獲得更深的護城河。

      編輯:陳霞 丁媛

    本文首發于微信公眾號:蘇寧金融研究院。文章內容屬作者個人觀點,不代表和訊網立場。投資者據此操作,風險請自擔。

    (責任編輯:季麗亞 HN003)
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